Mali grad

Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč

23.02.2012

 

NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNIH ZEMLJIŠČ

Zakonodaja

Pravno podlago za nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča uveljavljajo naslednji predpisi: Zakon o stavbnih zemljiščih - ZSZ (Uradni list SRS, št. 18/84, 32/85, 33/89, Uradni list RS, št. 24/92, 44/97), Zakon o davčnem postopku - ZDavP-2 (Uradni list RS, št. 13/11-UPB4, Zakon o graditvi objektov - ZGO-1 (Uradni list RS, št. 102/04-UPB, 126/07, 57/09, 108/09) ter Občinski odlok o nadomestilu (Uradni list RS, št 100/11).

Zakon o stavbnih zemljiščih

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ni davek, temveč obvezna dajatev, ki jo ureja Zakon o stavbnih zemljiščih. Ta določa, da se nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačuje na območju mest in naselij mestnega značaja, na območjih, ki so določena za stanovanjsko in drugačno kompleksno graditev, na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt, in na drugih območjih, ki so opremljena z vodovodnim in električnim omrežjem. Na tej podlagi občine z odloki določajo območja, na katerih se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, merila za določitev višine nadomestila, ki so ga zavezanci dolžni plačevati, ter merila za popolno ali delno oprostitev plačila nadomestila.

Plačila NUSZ je na njegovo zahtevo za pet let oproščen občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezni del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko stanovanjsko hišo, če je stroške za urejanje stavbnega zemljišča plačal v ceni stanovanja oziroma družinske stanovanjske hiše ali neposredno. Petletna doba oprostitve plačevanja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča začne teči od dneva prijave bivališča v stanovanje ali stanovanjsko hišo. Občina lahko predpiše oprostitev oziroma delno oprostitev plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča tudi za občane z nižjimi dohodki in občane, ki so organizirano vlagali družbena sredstva v izgradnjo komunalnih objektov in naprav.

Zavezanec za plačilo NUSZ je neposredni uporabnik stavbe, dela stavbe ali zemljišča, ki se uporablja za stanovanjski ali poslovni namen tj. imetnik pravice razpolaganja, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice ali lastnik, če uporabnik ni znan.

Pri določitvi višine nadomestila se upošteva namembnost stavbnega zemljišča (poslovni namen, stanovanjski namen, ipd.), lega oziroma območje (ožje mestno središče, mestno obrobje, ipd.), ekonomičnost gradnje (etažnost stavbe) ter opremljenost stavbnega zemljišča s komunalno opremo ter ostalo gospodarsko javno infrastrukturo in možnost priključitve nanjo.

Zakon o graditvi objektov

Zakon o graditvi objektov bistvenih sprememb odmere nadomestila za zazidana stavbna zemljišča ni uvedel, razen da je določil obvezno oprostitev plačila nadomestila za objekte gospodarske javne infrastrukture (ceste, železnice, vodohrani, čistilne naprave, ipd.) ter občino napotil na uporabo geodetskih evidenc pri določitvi površine objekta.

Zakon o davčnem postopku

Zakon o davčnem postopku v posebnem poglavju določa pravila odmere nadomestila, ki pa na občana neposredno ne vplivajo. Bolj gre za vzpostavitev odnosa med lokalno skupnostjo in DURS-om.

Odlok o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča v občini Kamnik

Občinski odlok predstavlja neposredno pravno podlago – izvršni akt za odmero nadomestila. Določa način točkovanja in višine točk ter ostale podlage za odmero nadomestila, kot so: določitev zavezanca, določitev površine objekta, morebitne oprostitve, ipd.

NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNIH ZEMLJIŠČ V OBČINI KAMNIK

Obstoječe stanje

Obstoječa odmera nadomestila je temeljila na do letos veljavnem Odloku o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča v občini Kamnik, kateri je bil sprejet v letu 1995 (Uradni list RS, št. 47/95, kasneje večkrat spremenjen).

Na podlagi določb odloka je Občina Kamnik  zadnjo večjo posodobitev evidence NUSZ izvedla v letu 2002, ko je s pozivi od občanov zbirala podatke, potrebne za odmero nadomestila. Takrat  tako kvalitetnih geodetskih evidenc, kot jih imamo sedaj seveda ni bilo, zato so posredovani podatki temeljili na poštenosti in ukosti občanov. Danes ugotavljamo, da so takratne in današnje površine bistveno drugačne – deloma tudi zaradi načina določitve površine objekta, ki je bila z uveljavitvijo standarda SIST-ISO 9836 spremenjena.

Obstoječa evidenca nadomestila je tako vsebovala 7.902 različnih zapisov, za katere ni mogoče avtomatično ugotoviti na kateri naslov oziroma stanovanje se nanašajo, ker ob njihovi vzpostavitvi številke stanovanj, kot jih poznamo sedaj, še niso obstajale. Zaradi navedenega, obstoječe evidence nadomestila niti ni mogoče neposredno primerjati s sedaj vzpostavljeno evidenco, razen na naslov natančno, kar pa ne zagotavlja zadostno ustrezne primerjave.

Opravljene analize so pokazale naslednje bistvene pomanjkljivosti:

Citat iz opravljene analize:"Iz primerjave podatkov za aktivne naslove objektov (fiktivnih naslovov z uradnimi evidencami seveda ni mogoče neposredno primerjati) je razvidno, da se za kar 2/3 vseh aktivnih hišnih številk obračunava manj kot 75% površine objekta, kot bi se po uradnih evidencah moralo. Objektov, za katere se obračunava manj kot polovico, je skoraj 40%!"

Zgoraj navedena razlika površin je tako obsežna, da bi ob striktni uporabi novih podatkov o površinah objektov, Občina  Kamnik z odmero nadomestila lahko ustvarila bistveno višje prihodke.

Novo stanje

Občina Kamnik je pristopila k posodobitvi evidence za odmero nadomestila za uporabo zazidanega stavbnega zemljišča. Glavni razlog za tovrstni ukrep je bila ugotovitev, da obstoječa evidenca več let ni bila sistematično posodobljena, kar je povzročilo mnogo neskladij in neopravičenih stanj znotraj le-te.V ta namen je občina izvedla javni razpis za izvedbo projekta Posodobitev obstoječe evidence zazidanih stavbnih zemljišč v občini Kamnik. Na podlagi razpisnih pogojev je izbrala izdelovalca, družbo Locus d.o.o. iz Domžal. Izbrano podjetje je na podlagi javnih evidenc in terenskih ogledov pripravilo evidenco vseh nepremičnin v občini Kamnik, katera se naslednji teden za čas treh tednov javno razgrne.

Kot izhodišče za samo izvedbo sprememb je jeseni 2011 Občinski svet sprejel nov odlok o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča v občini Kamnik, ki je vzpostavil novo pravno podlago za odmero nadomestila. Na podlagi sprejetega odloka se osnova za določitev površine zazidanega stavbnega zemljišča, ki je bistvena pri določitvi višine nadomestila, določi s pomočjo podatkov iz registra nepremičnin, katastra stavb in zemljiškega katastra, katere vodi Geodetska uprava RS in iz katerih Občina Kamnik za potrebe odmere nadomestila črpa potrebne podatke. (Tako določitev površine objekta ni več vezana na podatke, katere posreduje lastnik objekta, temveč na podatke uradne geodetske evidence.) Tu je potrebno poudariti, da Občina Kamnik površin iz geodetskih evidenc ni vzela samovoljno. Na obvezno uporabo teh evidenc občino napotuje Zakon o graditvi objektov. Je pa res, da občina v primeru, kjer je s pomočjo terenskega ogleda ugotovila napake v uradnih evidencah, površin iz njih ni prevzela.

Nadomestilo za uporabo zazidanega stavbnega zemljišča se plačuje od stanovanjske oziroma poslovne površine stavbe.

Kot površino zazidanih stavbnih zemljišč lahko po standardu SIST ISO 9836 v primeru stanovanjskih površin razumemo neto tlorisno površino objekta, kateri odštejemo zunanje površine objekta, kot so balkon, terasa, odprta loža. (Na obvezno odštetje tovrstnih površin, občino napotuje Zakon o stavbnih zemljiščih, ki govori o odmeri nadomestila zgolj za zaprte prostore stanovanja, vikenda ali stanovanjske hiše.)

Poslovna površina je čista tlorisna površina poslovnega prostora in vseh prostorov, ki so funkcionalno povezani s poslovnim prostorom. Kot površino zazidanih stavbnih zemljišč lahko po standardu SIST ISO 9836 v primeru poslovnih površin razumemo neto tlorisno površino objekta brez odštevanja zunanjih površin. Dodatno se v primeru poslovnih površin upoštevajo tudi hodniki in stopnišča v objektu, ker le ta služijo opravljanju dejavnosti.

Dejstvo je, da je bilo dosedanje razumevanje pojma »površina stanovanja« v veliko primerih dvoumno. Tako so lastniki ter uporabniki hiš in stanovanj kot podatek o površini občini posredovali vprašljive številke, saj med površino niso šteli površin kleti, neizkoriščenih prostorov, shramb, ipd., ki pa so prostori, kateri se v objektu uporabljajo ali bi se lahko uporabljali, torej je zanje tudi potrebno obračunati primerno nadomestilo.

Če odštejemo spremembe, ki se bodo dogodile zaradi doslednega upoštevanja podatkov uradnih geodetskih evidenc, Občina  Kamnik večjih sprememb odloka, ki bi vplivale na večino zavezancev, ni uvajala. Tako velja, da zavezanci, ki so že sedaj plačevali nadomestilo za celotno površino objekta, večjega dviga nadomestila ne bodo občutili. Le ta se jim bo zvišal zgolj za stopnjo inflacije od leta 2008 dalje, ko je občina zadnjič spremenila vrednost točke, na podlagi katere se določi višina nadomestila.

V nadaljevanju je prikazana primerjava letnega zneska nadomestila za zazidana stavbna zemljišča v okoliških občinah:

Občina

Namen

€/m2

Faktor odmere

1. rang

2. rang

3. rang

1. rang

2. rang

3. rang

Domžale

STAN

1,09

0,80

0,48

1,38 - 2,18

2,42 - 2,67

2,00 - 2,29

POSL

1,71 - 3,87

1,26 - 2,88

0,79 - 1,87

1,35 - 3,23

1,48 - 3,50

1,17 - 3,76

Kamnik

STAN

0,70 - 0,87

0,30 - 0,36

0,24 - 0,27

1,00

1,00

1,00

POSL

0,76 - 3,43

0,36 - 2,23

0,24 - 1,88

1,00

1,00

1,00

Lukovica

STAN

/

0,73

0,40 - 0,47

/

2,21 - 2,43

1,90 - 1,96

POSL

/

0,80 - 1,98

0,44 - 1,58

/

1,02 - 2,22

0,99 - 2,10

Preddvor

STAN

/

0,34 - 0,48

0,15

/

1,13 - 1,60

0,63 - 0,71

POSL

/

0,33 - 2,83

0,16 - 2,05

/

0,92 - 1,45

0,76 - 1,28

Cerklje

STAN

/

0,30 - 0,45

0,16

/

1,00 - 1,36

0,67 - 0,76

POSL

/

0,35 - 1,27

0,19 - 0,53

/

0,65 - 0,97

0,33 - 0,90

Mengeš

STAN

0,68

0,42 - 0,46

0,30

0,76 - 1,36

1,27 - 1,53

1,25 - 1,43

POSL

0,99 - 2,96

0,62 - 2,51

0,36 - 1,96

1,03 - 1,87

1,29 - 1,72

1,23 - 1,71

Trzin

STAN

1,01 - 1,06

/

/

1,34 - 2,02

/

/

POSL

0,97 - 2,73

/

/

0,95 - 1,83

/

/

Komenda

STAN

/

0,30 - 0,52

0,19 - 0,24

/

1,00 - 1,58

0,90 - 1,00

POSL

/

0,35 - 1,99

0,22 - 1,40

/

0,97 - 1,02

0,88 - 1,05

Iz zgornje preglednice je razvidno, da je znesek odmere nadomestila v občini Kamnik na enoto m2 objekta izjemno konkurenčen.

JAVNA RAZGRNITEV

Zakon o graditvi objektov javno razgrnitev predvideva zgolj za objekte, ki v uradne evidence še niso vpisani. Ne glede na navedeno, namerava Občina javno razgrnitev izvesti, ker se zaveda njene pomembnosti. Odmera nadomestila ni register nepremičnin. Odmera nadomestila je več, saj vključuje tudi podatke katastrov gospodarske javne infrastrukture, česar register nepremičnin ne vsebuje. Deloma zaradi tega, deloma zaradi še vedno vsebovane netočnosti podatkov o površinah objektov v registru nepremičnin, bo občina izvedla javno razgrnitev, da v največji možni meri zagotovi odpravo očitnih napak v državnih evidencah in katastrih ter posledično v občinski evidenci nadomestila. S tem bo zmanjšano tudi število upravičenih pritožb na odločbe o plačilu nadomestila, katere izda DURS, tako da Občina Kamnik na obveznost poplačila odmerjenega zneska nadomestila nima vpliva, ker zanj velja davčna zakonodaja, ki pa odloga plačila nadomestila v primeru oddane pritožbe na odločbo ne predvideva. Tako bo moral vsak občan, ki se ne bo udeležil javne razgrnitve in na ta način ne bo izkoristil pravice, zahtevati vpis točnih podatkov v občinsko evidenco nadomestila, po prejemu davčne odločbe poravnati odmerjeni znesek nadomestila, tudi če bo ta bistveno presegal njegove prave obveznosti.

Javna razgrnitev bo potekala v sejni dvorani Občine Kamnik, II. nadstropje, Glavni trg 24, in sicer od ponedeljka, 27. februarja do petka,16. marca 2012, vsak delovni dan med 8. in 18. uro. Izjemoma, zaradi seje občinskega sveta, bo javna razgrnitev v sredo, 29. februarja, potekala v sejni sobi št. 17, v pritličju občinske stavbe.

Zavezanci za plačilo nadomestila bodo pred pričetkom javne razgrnitve na dom prejeli obvestila z vpisanimi podatki o vseh nepremičninah, katere imajo v lasti. Skupaj z obvestilom bodo prejeli tudi enolično kodo, s katero bodo preko svetovnega spleta na naslovu www.kamnik.si lahko podrobneje preverili lokacijo in dejansko stanje objektov, za katere se predvideva odmera nadomestila. Občani, ki spleta nimajo ali na drug način ne zmorejo dostopati nanj, bodo podatke lahko preverili neposredno na Občini Kamnik. Poskrbljeno bo tudi za invalide, katerim bo na njihovo zahtevo omogočen vpogled v podatke o njihovih nepremičninah v pritličju občinske stavbe.

Zavezanci, ki se z vpisanimi podatki ne bodo strinjali, bodo lahko na podlagi ustreznih dokazil, predlagali spremembo vpisanih podatkov. Kot ustrezna dokazila štejejo dokumenti, izdani s strani uradnih ustanov oziroma slikovna dokazila, ki izkazujejo dejansko stanje v naravi. V primeru vloge za petletno oprostitev plačila nadomestila, občan predloži izpisek iz centralnega registra prebivalstva, z datumom prijave stalnega prebivališča na konkretnem naslovu.

Statistični podatki

Obstoječa odmera NUSZ

Predvidena odmera NUSZ


<< Nazaj | Novice